Umowy deweloperskie w Kancelarii Jedliński, Bierecki i Wspólnicy

Nabycie lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym jest co do zasady procedurą długą i skomplikowaną. Nie rzadko zakup mieszkania ma dla nabywców doniosłe znaczenie. Z tego też względu, Zespół Kancelarii Jedliński Bierecki i Wspólnicy składający się z radców prawnych i adwokatów posiadających bogate doświadczenie, świadczy usługi z zakresu analizy umów deweloperskich oraz wszelkich roszczeń związanych z nabyciem nieruchomości.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika przed zawarciem umowy deweloperskiej? 

Jak już wspomniano, nabycie mieszkania od dewelopera jest procedurą skomplikowaną. Deweloper zawierając umowę z potencjalnym nabywcą posługuje się wielostronicowymi wzorcami umownymi pisanymi prawniczym i nie zawsze zrozumiałym dla konsumenta językiem. Z tego też względu wielu potencjalnych nabywców decyduję się na podpisanie dokumentu jedynie po pobieżnej lekturze. Takie zachowanie, może być przyczyną wielu rozczarowań, które uniemożliwią czerpanie korzyści z posiadania własnego mieszkania lub zakupionej inwestycji. Umowa dewelopera jest pisana przez prawników, którzy kierują się w pierwszej kolejności zabezpieczeniem jego interesu. Często prawa potencjalnego nabywcy stanowią fikcję mającą na celu zachęcenie do zawarcia umowy.

Na co uważać zawierając umowę z deweloperem?    

Konsument, który chce kupić mieszkanie u dewelopera powinien przed podpisaniem umowy dewelopera przeanalizować jej treść m.in. pod kątem tzw. niedozwolonych klauzul umownych („klauzule abuzywne”). Definicja klauzul niedozwolonych znajduje się w art. 385¹ k.c. Zgodnie z przytoczonym przepisem „Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny”.

Dlaczego warto sprawdzić podpisywaną z deweloperem umowę pod kątem klazul abuzywnych? Dlatego, że wszelkie postanowienia niepodlegające negocjacjom, kształtujące prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami będą „nieważne”, przy jednoczesnym zachowaniu ważności umowy deweloperskiej w pozostałym zakresie. 

Umowa dewelopera, która:

1. wyklucza możliwość odstąpienia od umowy,
2. przewiduje rażąco wygórowaną karę za odstąpienie od umowy,
3. narzuca sąd właściwy do rozpatrywania sporów,
4. wyłącza lub ogranicza odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie zobowiązania,
5. przyznaje na rzecz dewelopera prawo do wiążącej interpretacji umowy lub jej jednostronnej zmiany bez ważnej przyczyny,
6. przewiduje, iż deweloper może powołać pierwszy zarząd Wspólnoty lub wskazać jego członków z ramienia dewelopera,
7. przewiduje, iż deweloper w ramach pełnomocnictwa może na rzecz tworzonej wspólnoty mieszkaniowej zawierać w jej imieniu umowy zobowiązujące (np. najem/dzierżawa obiektów, usługi administracyjne, usługi ochrony itd.),

ma charakter abuzywny. Przytoczony powyżej katalog ma charakter otwarty i służy jedynie jako przykład.

Poniżej znajduje się kilka przykładów różnych klauzul niedozwolonych wpisanych do rejestru prowadzonego przez UOKiK:

1. „Strony niniejszej umowy postanawiają, że gdy z przyczyn leżących po Stronie kupującej umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w terminie o którym mowa w par. 5 ust. 1 Strona sprzedająca może: – dochodzić od Strony kupującej zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 30 (trzydziestu) dni od upływu terminu, o którym mowa w par. 5 ust. 1 lub – po upływie 30 (trzydziestu) dni od terminu, o którym mowa w par. 5 ust. 1 uznać, iż niniejsza umowa wygasa i dochodzić od Strony kupującej zapłaty kary umownej stanowiącej kwotę pieniężną w wysokości 15% ceny sprzedaży określonej w par. 2 niniejszej umowy.”,
2. „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny”,
3. „Ponadto stawiający oświadcza, że wyżej określony termin może ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od strony zobowiązanej do sprzedaży a mogących wyniknąć m. in. z decyzji organów administracji rządowej, jak i samorządowej, nie sprzyjających warunków atmosferycznych i itp. – na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę”,
4. „Niestawienie się Kupującego do dokonania odbioru jakościowego w terminie oznaczonym w trybie ustalonym w ust. 3 upoważnia Sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiążą obie strony umowy. Protokół sporządzony w ten sposób Sprzedający przesyła Kupującemu”,
5. „Strony umowy ustalają, iż w umowie ustanowienia odrębnej własności w formie aktu notarialnego znajduje się zapis, że zarząd przedmiotową nieruchomością będzie sprawowany przez okres 5 lat przez Spółdzielnię lub firmę przez nią wskazaną”,
6. „Strony uzgadniają, że rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od projektowanej o nie więcej niż o 5%. Jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie większa, to Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty proporcjonalnie wyższej ceny za całą dodatkową powierzchnie (ponad projektowaną), zaś jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie mniejsza to Sprzedający zobowiązany będzie do proporcjonalnego obniżenia ceny”,
7. „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.”,        

Co zrobić kiedy umowa dewelopera zawiera niedozwolone klauzule?

Jeżeli umowa nie została jeszcze podpisana, kupujący mieszkanie może zwrócić uwagę dewelopera na poszczególne postanowienia o charakterze niedozwolonym oraz wnioskować o ich zmianę lub usunięcie. Deweloper nie musi przychylać się do prośby/wniosku. Odmowa będzie stanowiła ostrzeżenie dla nabywcy mieszkania, iż nie warto z takim podmiotem podpisywać tak poważnej umowy. 

Jeżeli umowa została podpisana, kupujący również powinien zwrócić się do dewelopera z wnioskiem o zamianę lub usunięcie sygnalizowanego zapisu. Jeżeli w tym przypadku deweloper nie przychyli się do wniosku, konsument winien skierować sprawę na drogę postępowania sądowego z wnioskiem o stwierdzenie bezskuteczności abuzywnego zapisu.

Niezależnie od powyższego, konsument może zawiadomić Rzecznika Konsumentów, organizację konsumencką lub Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów o podejrzeniu stosowania przez dewelopera niedozwolonych postanowień we wzorcu umowy.    

Misja Kancelarii

Misją Kancelarii Jedliński Bierecki i Wspólnicy jest świadczenie wysokiej pomocy prawnej zmierzającej do poszanowania podstawowych zasad praworządności i jej rozwoju w Polsce. Z tego też względu w Kancelarii powstał dział specjalizujący się tematyką szeroko pojętego prawa nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem umów deweloperskich. W ramach działu prawnicy Kancelarii sporządzają opinie prawne, udzielają porad prawnych, reprezentują konsumentów przed deweloperami na etapie przedsądowym, zastępują konsumenta przed sądem w sporach z deweloperami oraz przygotowują umowy.