Każdy cudzoziemiec pochodzący z kraju innego niż kraje Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Norwegia i Liechtenstein) potrzebuje zezwolenia, jeśli chce nabyć nieruchomość położoną w Polsce. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia, które wydaje z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych - Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.
Cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278) jest:
osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego;
osoba prawna, z siedzibą za granicą;
nieposiadającą osobowości prawnej spółka osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.
W celu uzyskania zezwolenia cudzoziemiec powinien wystąpić z wnioskiem do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji o wydanie zezwolenia. Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w:
ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278)
ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 424, z późn. zm.);
rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 729).
Aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie, konieczne jest spełnienie dwóch podstawowych warunków:
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku społecznego oraz nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
cudzoziemiec musi wykazać, że posiada więzi z Polską.
Zgodnie z przepisem art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców okolicznościami potwierdzającymi więzi z Polską mogą być na przykład:
posiadanie polskiego pochodzenia lub polskiej narodowości;
zawarcie małżeństwa z obywatelem/obywatelką Polski;
posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały albo rezydenta długoterminowego UE;
sprawowanie funkcji członka zarządu spółki handlowej;
wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub działalności rolniczej.
Powoływanie się na wymienione okoliczności wymaga wykazania poprzez przedłożenie stosownych dokumentów (np. odpisu aktu stanu cywilnego czy kopii zezwolenia na pobyt).
Dodatkowo do wniosku należy załączyć:
Dokumenty określające status prawny cudzoziemca:
w przypadku osób fizycznych - kopia aktualnego dokumentu ze zdjęciem potwierdzającego tożsamość, ze wskazaniem obywatelstwa, daty i miejsca urodzenia,
wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji, w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej osobiście działalności gospodarczej (dokument powinien być wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości),
w przypadku osób prawych - odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru (wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości),
Dokumenty określające nieruchomość:
odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, który powinien być wydany przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych;
wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej – tylko w przypadku nieruchomości gruntowej;
odpis księgi wieczystej lokalu – jeżeli przedmiotem nabycia będzie wyodrębniony lokal;
odpis księgi wieczystej prowadzonej dla działki oraz wypis z rejestru gruntów – jeżeli przedmiotem nabycia będzie niewyodrębniony lokal;
wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku — dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu oraz decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli taka decyzja została wydana- tylko w przypadku nieruchomości gruntowej;
w sytuacji gdy przedmiotowa nieruchomość objęta jest prawem użytkowania wieczystego, należy załączyć stosowne zaświadczenie stwierdzającego, czy prawo użytkowania wieczystego tych gruntów przekształciło się w prawo własności, czy też nie. Jeżeli nie, wówczas należy załączyć informację z właściwego organu;
dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości, np. wydruk z konta bankowego Wnioskodawcy, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowy o pracę, rozliczenia podatkowe PIT, umowy kredytowe, promesy udzielenia kredytu, umowy darowizny, umowy sprzedaży nieruchomości, itp.
Dokumenty potwierdzające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca przez aktualnego właściciela:
oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
w przypadku nabywania nieruchomości w wyniku procesu łączenia (podziału) spółek należy przedłożyć: uzgodniony plan łączenia (podziału) spółek, projekty uchwał o łączeniu (podziale) spółek, projekt umowy/statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.
Dokumenty wskazujące na posiadanie środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwości finansowania działalności(dotyczy cudzoziemców będących osobami prawnymi lub spółkami nieposiadającymi osobowości prawnej, dokumenty powinny być wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości)
zaświadczenie banku, w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący nabywcy, bądź jego udziałowców lub akcjonariuszy, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą;
zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, że nabywca nie zalega z wpłatami należności budżetowych;
zaświadczenie z właściwego oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych stwierdzające, że nabywca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych.
Dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczypospolita Polską:
dokumenty potwierdzające posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, np. akt urodzenia, zezwolenie na zrzeczenie się polskiego obywatelstwa, inne,
dokumenty potwierdzające zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej, tj. aktualny akt małżeństwa, dokument tożsamości małżonka potwierdzający jego polskie obywatelstwo,
zezwolenie na pobyt czasowy z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2016 r. poz. 1990, z późn. zm.), zezwolenie na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
Pełnomocnictwo – w przypadku gdy wniosek w imieniu cudzoziemca składa pełnomocnik wraz z dowodem opłaty skarbowej w kwocie 17,00 zł
Oryginał dowodu uiszczenia opłaty skarbowej w kwocie 98 zł w przypadku promesy lub 1570 zł w przypadku zezwolenia
Kopie dokumentów należy załączyć do wniosku poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego np. radcą prawnym. Dokumenty w języku obcym powinny być złożone wraz z tłumaczeniem na język polski sporządzonym przez tłumacza przysięgłego. Średni czas oczekiwania na wydanie decyzji w sytuacji prawidłowo sporządzonego wniosku to 2-3 miesiące.
Nierzadko cudzoziemcy w chwili podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wpłacają określoną kwotę tytułem zadatku, który nie podlega zwrotowi w sytuacji gdy w umownym czasie cudzoziemiec nie uzyska zezwolenia. Dlatego istotnym jest aby postępowanie zostało poprowadzone przez profesjonalnego pełnomocnika, bowiem może to zdecydowanie skrócić czas oczekiwania na decyzję. Kancelaria kompleksowo zajmuje się przygotowaniem wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jak również uzyskaniem stosownych dokumentów.
