Z dniem 3 stycznia 2022 r. w życie weszła nowelizacja ustawy prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powszechnie znana jako „Dom bez formalności” – od tej chwili formalności związane z budową domów jednorodzinnych uległy istotnemu uproszczeniu. Powyższe jest wyjątkowo istotne dla każdego inwestora, który zamierza wybudować budynek o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m2. W związku z faktem, iż owe regulacje stanowią nowość w Polskim prawie, to nie zostały jeszcze ugruntowane w praktyce, a tym samym budzić mogą wiele wątpliwości prawnych.
Podstawowym założeniem zmian jest ułatwienie inwestorom wzniesienia domu, który zaspokoić ma ich potrzeby mieszkaniowe. Zgodnie z nowelizacją, budowa domów jednorodzinnych, których powierzchnia nie przekracza 70 m2 nie wymaga już uzyskania administracyjnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Co więcej, w przypadku wznoszenia domu wpisującego się w ramy wprowadzonych zmian, nie będzie konieczne ustanowienia kierownika budowy, ani nawet prowadzenia dziennika budowy. Powyższe korzystnie wpływa zarówno na ekonomiczne aspekty budowy, jak również na czasochłonność jej organizacji. Stanowi to duże udogodnienie dla przyszłych inwestorów, którym wystarczyć już będzie złożenie stosownego zgłoszenia. Nowe ułatwienia zakładają, że domy niewymagające pozwolenia na budowę mają być prostymi konstrukcjami, o stosunkowo niewielkich rozmiarach.
Wartym uwagi jest również fakt, iż zgłoszenie budowy „domu bez formalności” nie może być przedmiotem sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej, a do budowy przystąpić można już po doręczeniu właściwemu organowi stosownego zgłoszenia.
Pamiętać należy, że metraż domu nie jest jedynym ograniczeniem, któremu podporządkować się musi przyszły inwestor zamierzający wybudować „dom bez formalności”. Związana z Nowym Ładem nowelizacja prawa budowlanego stanowi znaczące ułatwienie dla chcących rozpocząć budowę domu, jednak by skorzystać z uproszczonej procedury, projekt będzie musiał wpisywać się w następujące kryteria:
Ze względu na celowość omawianych zmian, założyć wypada, że wznoszenie „domów bez formalności” nakierowane jest na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych inwestorów. Oznacza to, że inwestor zamierzający skorzystać z uproszczonych procedur budowlanych będzie zobligowany oświadczyć, że nieruchomość której budowę zamierza rozpocząć, stanowić będzie jego miejsce zamieszkania i zaspokoi istniejące potrzeby z tym związane. Przyjąć więc trzeba, że inwestor taki nie jest nakierowany ani na zbycie owej nieruchomości, ani na jej wynajem, a całość przedsięwzięcia nie stanowi planu biznesowego – pierwotnym zamiarem inwestora jest zamieszkiwanie owego domostwa. Nie można jednak zakładać, że stawiając „dom bez formalności” inwestor będzie zobligowany do jego zamieszkiwania aż do otwarcia spadku – wszak potrzeby mieszkaniowe ulegać mogą zmianom, a ich zaspakajanie niejednokrotnie rodzi konieczność przeprowadzki. Łącząc powyższe z faktem, że dopuszczalność i warunki zbycia lub choćby wynajmu „domu bez formalności” nie zostały uregulowane przez ustawę, uznać takie czynności prawne należy za dopuszczalne, jednak wymagające indywidualnej analizy.
Mimo ograniczonych obowiązków formalno-administracyjnych wiążących inwestora nastawionego na wzniesienie „domu bez formalności”, wciąż przedsięwzięcie takie wymagać będzie biegłości w obowiązujących normach prawa, jak również wiedzy i umiejętności związanych z organizacją i przygotowaniem koniecznej dokumentacji.
Specyfika wdrożonych rozwiązań dotyczących „domów bez formalności” stanowi duże dobrodziejstwo ze strony ustawodawcy, ale przy tym zmusza inwestorów do głębszej refleksji nad sytuacją prawno-ekonomiczną planowanego przedsięwzięcia, planami na przyszłość, a w końcu także nad pomysłami na rozporządzanie mieniem w sytuacji zmian życiowych.
Z pewnością inwestycja związana z budową domu do 70 m2 stała się znacznie łatwiejsza, mniej obciążająca ekonomicznie, jak i wymagająca mniej czasu do sfinalizowania. Niemniej ze względu zawiłość prawa budowlanego samego w sobie oraz fakt, iż wprowadzone regulacje stanowią nowość w polskim prawie, przy podjęciu się inwestycji obejmującej budowę „domu bez formalności” warto jest skorzystać z usług specjalistów prawa budowlanego, co pozwoli uniknąć ewentualnych komplikacji, a przede wszystkim zoptymalizować całość przedsięwzięcia. Kancelaria Jedliński Bierecki i Wspólnicy oferuje kompleksową pomoc prawną zarówno w przygotowaniu do koncepcji inwestycji, jak również w obsłudze prawnej na każdym etapie jej realizacji.
Rafał Żurowski
Aplikant radcowski
Photo by Phil Hearing on Unsplash
