Nowelizacja przepisów regulujących działalność deweloperów, która wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. (z pewnymi wyjątkami), znacząco poszerzyła katalog umów poddanych ustawie deweloperskiej. Rodzi to pytanie o funkcjonowanie w obrocie umów rezerwacyjnych, które nie są wprost uregulowane przez obowiązujące przepisy, zaś możliwość ich zawarcia wynika ze swobody umów. W nowej ustawie deweloperskiej zdefiniowano umowę rezerwacyjną. Określono, że może ona poprzedzać umowę deweloperską lub umowę sprzedaży mieszkania czy też domu jednorodzinnego (nazywam tak w uproszczeniu szeroki katalog umów innych niż deweloperska, prowadzących do przeniesienia własności nieruchomości, które podlegają regulacji nowej ustawy).
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie przez dewelopera ze sprzedaży wybranego przez rezerwującego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Takie wyłączenie może być związane z wniesieniem przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej, która nie może być wyższa niż 1% ceny mieszkania lub domu. W praktyce może to oznaczać ograniczenie znaczenia umowy rezerwacyjnej dla dewelopera, gdyż stosunkowo niska wysokość opłaty rezerwacyjnej nie ma dużego znaczenia dla zabezpieczenia jego interesów związanych z wyłączeniem mieszkania lub domu z oferty sprzedaży. Umowa rezerwacyjna nie rodzi bowiem zobowiązania klienta do kupna mieszkania lub domu. Z drugiej strony, powstaje pytanie czy kwotami uzyskanymi tytułem opłat rezerwacyjnych deweloper będzie mógł dowolnie obracać, czy też podlegać będą one w danych sytuacjach zwrotowi lub powinny zostać przekazane na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który stanowić ma wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym?
Celem umowy rezerwacyjnej jest zawarcie w dalszej kolejności umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży lokalu czy też domu jednorodzinnego. Jeżeli nie może dojść do jej zawarcia przez brak uzyskania przez rezerwującego kredytu na zakup mieszkania lub domu, deweloper powinien niezwłocznie zwrócić opłatę rezerwacyjną. Taki sam obowiązek ciąży na deweloperze, jeżeli dokona on zmian w prospekcie informacyjnym mieszkania lub domu i nie poinformuje o nich rezerwującego. Deweloper może mieć również obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości: gdy nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (nie wyłącza ze sprzedaży mieszkania lub domu) lub gdy nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru mieszkania lub domu przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli po dojściu do skutku umowy rezerwacyjnej nastąpi zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży (czy też innej umowy), opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji, deweloper powinien przekazać opłatę rezerwacyjną na otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub inwestycyjnego w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej lub sprzedaży. Od tej opłaty, deweloper powinien odprowadzić składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Należy zauważyć, że od wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper powinien wyliczać wysokość składki na Fundusz. Składkę deweloper wpłacać będzie do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a bank powinien przekazać ją na Fundusz. Obowiązywać będą terminy siedmiodniowe na przekazanie składki przez dewelopera do banku i z banku do Funduszu, nie późniejsze jednak niż przed wypłatą środków z rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Zasady te dotyczą także sytuacji przekazania opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy. Praktyczne znaczenie tej regulacji objawia się, gdy zaliczona na poczet ceny opłata przekazywana jest na rachunek powierniczy bez osobnej wpłaty nabywcy mieszkania lub domu. Ponieważ opłatę taką zalicza się na poczet ceny nie dochodzi do obciążenia dewelopera wyższą składką na Fundusz, niż gdy nie wystąpiła opłata rezerwacyjna.
Do czasu zawarcia umowy deweloperskiej lub sprzedaży deweloper nie będzie miał więc obowiązku odprowadzenia od opłaty rezerwacyjnej składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloper będzie mógł dowolnie obracać kwotami uzyskanymi jako opłaty rezerwacyjne. Ustawodawca uznał, że na tym etapie transakcji, wystarczającą ochronę dla zainteresowanego kupnem mieszkania lub domu jednorodzinnego zapewnia ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny i obowiązek jej zwrotu (podwójnego) przez dewelopera.
dr hab. Dominik Bierecki, adwokat
wspólnik zarządzający w Kancelarii Jedliński, Bierecki i Wspólnicy w Gdyni
Photo by Toa Heftiba on Unsplash
