Z uwagi na rosnącą liczbę inwestycji budowlanych oraz coraz szybszy rozwój rynku najmu powstaje zapotrzebowanie na usługi związane z obsługą transakcji, których przedmiotem są nieruchomości. Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości powoduje, iż coraz więcej podmiotów oferuje pośrednictwo w zawieraniu umów sprzedaży czy też najmu nieruchomości. Powstają również serwisy internetowe, gdzie wielu pośredników oferuje swoje usługi oraz przedstawia nieruchomości na sprzedaż, które posiadają - takim serwisem jest np. morizon.pl. Przeszukując setki ofert mieszkań, domów, czy działek warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, ale tylko takich, którzy posługują się odpowiednimi uprawnieniami, aby zminimalizować ryzyko zawarcia niekorzystnej umowy. Każdy pośrednik posiada numer licencji potwierdzającej jego uprawnienia i wpisani są do Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Rejestr jest jawny i każdy, kto zawiera umowę z pośrednikiem może sprawdzić, czy jest on wpisany do tego rejestru.
Kwestia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami została uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik w obrocie nieruchomościami prowadzi działalność gospodarczą w zakresie czynności pośrednictwa. Czynności podejmowane przez pośrednika są odpłatne i zmierzają do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części oraz wszelkich innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Czynności, jakie ma podejmować na rzecz swojego klienta pośrednik w obrocie nieruchomościami, powinna określać umowa pośrednictwa - koniecznie zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej. Umówienie się z pośrednikiem nieruchomości, że będzie wykonywał za określone wynagrodzenie czynności pośrednictwa bez zachowania formy pisemnej lub elektronicznej jest obarczone sankcją nieważności. Oznacza to, że taka umowa nie będzie wywoływać skutków prawnych.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w jednej umowie pośrednictwa określić kilka czynności, jakich ma podjąć się pośrednik. Można zatem zawrzeć umowę, której przedmiotem będzie zarówno zakup mieszkania, jak i umowa jego najmu. Innym przykładem będzie zbycie udziału w ułamkowej części nieruchomości i zakup innej nieruchomości. Strony mogą dowolnie kształtować łączącą ich umowę, pod warunkiem, że zakres zlecanych pośrednikowi czynności będzie obejmował czynności pośrednictwa.
Umowa pośrednictwa stanowi umowę nazwaną, odrębnie uregulowaną poza przepisami kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nie jest ona umową zlecenie ani umową o świadczenie usług, lecz stanowi odrębny typ umowy. Jednakże z uwagi na skąpe uregulowanie umowy pośrednictwa w ustawie o gospodarce nieruchomościami posiłkowo należy sięgać do przepisów kodeksu cywilnego dotyczącego umowy najbardziej zbliżonej w swojej konstrukcji do umowy pośrednictwa, mianowicie umowy agencyjnej (art. 758 – 7649) k.c.
Ustawa o obrocie nieruchomościami wskazuje również, iż pośrednikowi nieruchomości przysługuje prawo do wglądu do dokumentacji związanej z nieruchomością. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje tutaj na prawo wglądu, pobierania wypisów, odpisów, zaświadczeń z: ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabel taksacyjnych i map taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rejestrów cen i wartości nieruchomości, rejestrów osób, którym przysługują prawa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, oraz prawa odrębnej własności lokalu, ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego, świadectw charakterystyki energetycznej.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Pośrednik jest zobowiązany do dołączenia do umowy pośrednictwa kopii dokumentu ubezpieczenia. Jest również zobowiązany do poinformowania swojego klienta o zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując klientowi kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli pośrednik nie dopełni tych obowiązków, to jego klient może wezwać go do przedłożenia dokumentu ubezpieczenia. Co więcej, w przypadku, kiedy w ciągu 7 dni od dnia doręczenia wezwania pośrednik takiego dokumentu nie przedłożony, to klient ma nawet prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym, bez żadnych konsekwencji.
W przypadku zatem naruszenia przez pośrednika nieruchomości warunków umowy pośrednictwa i spowodowanie w ten sposób szkody swojego klienta skutkować będzie powstaniem po jego stronie odpowiedzialności odszkodowawczej. Odpowiedzialność ta kształtuje się zarówno w reżimie odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.), jak i odpowiedzialności deliktowej (art. 415 k.c.).
Reżim odpowiedzialności kontraktowej został uregulowany w art. 471 k.c. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Innymi słowy, przesłankami odpowiedzialności kontraktowej jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstałe na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi dłużnik, niosące za sobą powstanie szkody. Dodatkowo występuje jeszcze jedna przesłanka, niewymieniona wprost w tym przepisie, mianowicie związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania a szkodą.
Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi dłużnik, stanowi pierwszą z przesłanek odpowiedzialności kontraktowej, jaką przewiduje art. 471 k.c. Oznacza wykonanie zobowiązania sprzecznie z treścią umowy, jak również z naruszeniem przepisów kodeksu cywilnego dotyczących wykonania zobowiązań. Nie jest zatem konieczne uregulowanie wszystkich kwestii w umowie, bowiem jeśli nie zostanie w niej zawarty zapis dotyczący np. zwłoki w wykonaniu zobowiązania, to nie przesądza to o tym, że pośrednik nie będzie ponosił odpowiedzialności za takie swoje działanie, gdyż kwestia zwłoki została uregulowana w kodeksie cywilnym i stanowi naruszenie stosunku zobowiązaniowego. Zwłoka bowiem oznacza zawinione opóźnienie dłużnika w wykonaniu zobowiązania. Niewykonanie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może więc polegać na niepodjęciu w ogóle przez pośrednika czynności pośrednictwa zgodnie z umową, jak również zachowanie sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego, jak w przytoczonym przykładzie, gdy pośrednik będzie w zwłoce z wykonaniem zobowiązania.
Nieco inne znaczenie ma nienależyte wykonanie zobowiązania. Jako nienależyte wykonanie zobowiązania należy kwalifikować dwie sytuacje: po pierwsze, gdy doszło do niewykonania jednego z obowiązków spoczywających na dłużniku, który nie był funkcjonalnie związany z długiem i nie składał się na świadczenie, albo, po drugie, gdy doszło do nienależytego spełnienia świadczenia, czyli dłużnik nie wykonał choćby jednego z obowiązków funkcjonalnie związanych z długiem, lecz świadczenie nie utraciło dla wierzyciela znaczenia ze względu na cel, jaki miał w wykonaniu zobowiązania (W. Borysiak w: Kodeks cywilny. Komentarz red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda Beck Komentarze Online 2020). Istotny jest cel zobowiązania. W przypadku umowy pośrednictwa takim celem będzie zazwyczaj zawarcie umowy dotyczącej nieruchomości. Jeśli cel ten w ogóle nie będzie zrealizowany, dojdzie do niewykonania zobowiązania. Jeśli jednak cel zostanie zrealizowany, umowa będzie zawarta, ale pośrednik nie wykona jednego z obowiązków umowy pośrednictwa, lub naruszy przepisy kodeksu cywilnego (np. zwłoka w zawarciu umowy najmu), i z tego tytułu zostanie poniesiona szkoda przez wierzyciela. Wówczas takie zachowanie pośrednika będzie nienależytym wykonaniem zobowiązania.
Pośrednik będzie odpowiadać za zasadach odpowiedzialności kontraktowej w przypadku, kiedy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpi na skutek okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność. Dojść do tego może w sytuacji niezachowania przez pośrednika należytej staranności, do której jako profesjonalista jest on szczególnie zobowiązany. Pojęcie należytej staranności ujęte jest też w kodeksie cywilnym i co do zasady dłużnik jest obowiązany do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju, a w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się ją przy uwzględnieniu charakteru tej działalności (art. 355 kc). Od pośrednika w obrocie nieruchomościami należy wymagać terminowości w wykonywanych zadaniach, spełnienia oczekiwań jego klienta zgodnie z treścią umowy, zachowania zgodnego z przepisami prawa. Ramy zachowania pośrednika wyznacza treść umowy oraz przepisy prawa, ale też zwykłe reguły przyzwoitości na linii pośrednik – klient, jak chociażby działanie w interesie klienta. Wszelkie zachowanie pośrednika sprzeczne z tymi regułami, może zostać zakwalifikowane jako niezachowanie należytej staranności.
Istotne, że w umowie pośrednictwa strony mogą zaostrzyć, jak również wyłączyć odpowiedzialność pośrednika w niektórych przypadkach. Przykładem zaostrzenia odpowiedzialności może być zapis, że pośrednik ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania w przypadku wystąpienia zdarzenia określanego jako siła wyższa, czyli na przykład w przypadku choroby pośrednika. W takim układzie strony mogłyby się umówić, że pośrednik jest zobowiązany wyznaczyć swojego zastępcę, który będzie za niego wykonywać czynności pośrednictwa. Wyłączenie odpowiedzialności może dotyczyć sytuacji, kiedy klient pośrednika na własną rękę zawrze umowę dotyczącą nieruchomości.
Pośrednik odpowiada również za działania osób trzecich w wykonaniu zobowiązania. Jeśli umowa pośrednictwa przewiduje, że w wykonaniu czynności pośrednictwa pośrednik może niektóre czynności zlecać do wykonania osobom trzecim, to wówczas odpowiada on za działania tych osób jak za własne. Pośrednik ponosi całe ryzyko działania takich osób.
Rozważając kwestię odpowiedzialności pośrednika, konieczne jest wystąpienie po stronie jego klienta szkody. Kiedy szkoda nie wystąpi, to nawet w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania w wyniku okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pośrednik, nie będzie można dochodzić od niego żadnych roszczeń.
W prawie cywilnym obowiązuje zasada pełnej kompensacji szkody, wyrażona w art. 361 k.c. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W tych granicach, w przypadku braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Wynika stąd, że strony umowy pośrednictwa mogą w umowie częściowo wyłączyć odpowiedzialność pośrednika do określonych strat. W praktyce taki zapis umowy mógłby brzmieć, że pośrednik zobowiązuje się pośredniczyć w zawarciu umowy sprzedaży lokalu za cenę od 180.000 do 200.000 zł.
Odpowiedzialność kontraktowa jest odpowiedzialnością wyłącznie majątkową, a więc za uszczerbek w majątku dłużnika. Uszczerbek ten może przybrać postać straty, a więc na przykład konieczności zapłaty kwoty wyższej niż oferowana za nieruchomość, kiedy pośrednik nie poinformował swojego klienta o wszystkich kosztach, jak również utraconej korzyści. Tutaj za przykład może posłużyć sytuacja, gdy pośrednik przy wykonywaniu czynności pośrednictwa do umowy dzierżawy, skontaktuje swojego klienta z dzierżawcą gotowym zapłacić mniej korzystny czynsz niż inny potencjalny dzierżawca.
Obowiązek naprawienia szkody przez pośrednika zostaje ograniczony lub całkowicie wyłączony w sytuacji, kiedy jego klient przyczyni się do jej powstania. Wynika to z art. 362 kodeksu cywilnego, jeżeli poszkodowany przyczynił się do powstania lub zwiększenia szkody, obowiązek jej naprawienia ulega odpowiedniemu zmniejszeniu stosownie do okoliczności, a zwłaszcza do stopnia winy obu stron. W związku z tym, jeśli nie dojdzie do wykonania zobowiązania wyłącznie z powodu okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi klient, pośrednik nie będzie odpowiadać za skutki jego działania. Należy pamiętać, że stosunek pośrednictwa to nie tylko odpowiedzialność pośrednika za czynności pośrednictwa, ale też odpowiedzialność jego klienta za dochowanie zapisów umowy pośrednictwa. Jeśli strony umówią się, że klient zobowiązuje się do zapłaty wszelkich kosztów administracyjnych i sądowych w związku z zawieraną umową pośrednictwa, to w przypadku ich nieopłacenia i wystąpienia z tego tytułu negatywnych skutków prawnych nie będzie podstaw do kierowania roszczeń do pośrednika.
Wspomniany już art. 361 k.c. operuje pojęciem odpowiedzialności za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Oznacza to, że między zdarzeniem polegającym na niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania a szkodą musi istnieć adekwatny związek przyczynowy. Związek taki występuje wówczas, gdy poszczególne następujące zdarzenia, będące wyrazem niewykonania zobowiązania (np. zaniechanie w wykonaniu, zwłoka) lub nienależytego wykonania (niewykonanie lub błędne wykonanie obowiązku wynikającego z umowy) powstające na skutek niedochowania staranności przez pośrednika w przedsiębranych działaniach, spowodują powstanie szkody po stronie jego kontrahenta. Można zatem stwierdzić, że związek przyczynowy jest klamrą, która spina ze sobą przesłankę niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi dłużnik a szkodą.
Brak związku przyczynowego powoduje, że nie będzie można przypisać pośrednikowi odpowiedzialności kontraktowej. Taki brak mógłby zaistnieć przykładowo wówczas, kiedy pośrednik w ramach czynności pośrednictwa zapoznaje się ze stanem nieruchomości i nie dopatruje się żadnych wad na chwilę zawarcia umowy sprzedaży, a takie wady wystąpiłyby po roku od zawarcia umowy (np. ukryte pęknięcie ściany zamalowane przez sprzedawcę). W tym przykładzie pośrednik zapoznał się ze stanem nieruchomości, jednak trudno byłoby mu zarzucać niezachowanie należytej staranności, skoro wadę lokalu ukrył sam sprzedający i pomimo wystąpienia szkody mógłby wystąpić brak związku przyczynowego pomiędzy szkodą a działaniem pośrednika.
Odpowiedzialność deliktowa opiera się przede wszystkich na przepisie art. 415 k.c., zgodnie z którym, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Odpowiedzialność ta powstaje na skutek dokonania czynu niedozwolonego, czyli deliktu. Odpowiedzialność ta różni się nieco od odpowiedzialności kontraktowej, gdyż dotyczy wszelkiego zachowania pośrednika, nie tylko wynikającego z umowy oraz przepisów kodeksu cywilnego, które powoduje szkodę zarówno majątkową, jak i niemajątkową. Spowodowanie szkody majątkowej implikuje powstanie roszczenia o zapłatę odszkodowania, natomiast niemajątkowej – o zapłatę zadośćuczynienia. Katalog zachowań, które mogą spowodować taką szkodę, jest praktycznie nieograniczony i w zależności od danego stanu faktycznego będzie można rozstrzygnąć, czy będzie można tego typu odpowiedzialność przypisać do działania pośrednika.
Odpowiedzialność deliktowa następuje, gdy na skutek zawinionego działania sprawcy powstanie szkoda, a pomiędzy działaniem sprawcy a szkodą nastąpi adekwatny związek przyczynowy. Wina rozumiana jest tutaj nie tylko jako umyślne, ale też nieumyślne działanie lub zaniechanie powodujące szkodę. Pojęcie szkody oraz związku przyczynowego można rozumieć podobnie jak w przypadku odpowiedzialności kontraktowej, jednakże należy wziąć pod uwagę specyfikę odpowiedzialności deliktowej, która przejawia się w tym, że zdarzenie powodujące szkodę samo staje się dla stron źródłem nowego stosunku zobowiązaniowego. W przypadku umowy pośrednictwa może się zdarzyć, że pośrednik swoim działaniem nie tylko doprowadzi do szkody związanej z zawarciem niekorzystnej umowy sprzedaży lokalu, ale też że na skutek działania pośrednika dłużnik popadnie w tak duże tarapaty finansowe, że będzie zmuszony korzystać z pomocy psychiatry. Wówczas w działaniu pośrednika będzie można się dopatrywać nie tylko odpowiedzialności kontraktowej, ale również deliktowej, gdyż problemy psychiczne spowodowane będą nierzetelnym działaniem pośrednika. Taki klient będzie mógł dochodzić nie tylko odszkodowania za niekorzystną umowę, ale też zadośćuczynienia za uszczerbek niemajątkowy, jakim jest choroba psychiczna oraz odszkodowania za związane z tą chorobą koszty, np. wizyty lekarskie.
Powyższy przykład, choć skrajny, pokazuje, że odpowiedzialność kontraktowa i deliktowa mogą się wzajemnie przenikać. Klient może dochodzić roszczeń zarówno w reżimie odpowiedzialności kontraktowej, jak i deliktowej. Odpowiedzialność deliktowa na pewno powstanie w przypadku wystąpienia szkody niemajątkowej po stronie klienta pośrednika (uszczerbek na zdrowiu, naruszenie dóbr osobistych), choć niewykluczone, że może też powstać w przypadku wystąpienia szkody majątkowej (kradzież wyposażenia domu, który pośrednik prezentuje potencjalnym kupującym). W przypadku wystąpienia zarówno szkody majątkowej, jak i niemajątkowej od klienta pośrednika zależeć będzie, czy swoich roszczeń będzie dochodzić jedynie w reżimie odpowiedzialności kontraktowej, czy też deliktowej.
W przypadku spełnienia przesłanek odpowiedzialności kontraktowej lub deliktowej klient może dochodzić roszczeń odszkodowawczych od pośrednika nieruchomości. W pierwszej kolejności należy wezwać pośrednika do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia, gdyż roszczenia odszkodowawcze mają charakter bezterminowy i po upływie terminu wskazanego w wezwaniu do zapłaty staje się ono wymagalne, a zatem w przypadku jego niespełnienia pośrednika można podać do Sądu. Należy jednak pamiętać o przepisach dotyczących przedawnienia roszczeń odszkodowawczych, które wynoszą trzy lata od dnia dowiedzenia się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, jednakże nie więcej niż 10 lat od dnia zdarzenia powodującego szkodę.
Jako że profesjonalny pośrednik nieruchomości posiada ubezpieczenie OC, odszkodowanie może pokryć jego ubezpieczyciel. Wówczas roszczenia najlepiej kierować do ubezpieczyciela. Można się jednak zdarzyć, że ubezpieczyciel odmówi przyjęcia odpowiedzialności co do zasady za skutki działania pośrednika. Taka sytuacja często ma miejsce, gdyż ubezpieczyciele odmowną decyzję o przyznaniu odszkodowania często argumentują brakiem spełnienia przesłanek odpowiedzialności pośrednika. Od decyzji ubezpieczyciela można wnieść odwołanie do Zarządu danego zakładu ubezpieczeń. Jeśli takie działanie nie spowoduje przyjęcia odpowiedzialności, pozostają inne środki prawne, jak skarga do Rzecznika Finansowego, mediacja, zawezwanie do próby ugodowej przed Sądem albo pozew o zapłatę. W każdym z tych pism, w szczególności w pozwie, należy przytoczyć wszelkie okoliczności sprawy, opisać działanie pośrednika powodujące szkodę oraz załączyć dowody świadczące, że doszło do nienależytego wykonania zobowiązania lub nastąpiło inne zachowanie pośrednika powodujące szkodę, jak również dowody świadczące o powstaniu samej szkody. Z opisu dowodów i zachowania pośrednika wynikać musi, iż pomiędzy jego zachowaniem oraz szkodą nastąpił związek przyczynowy. W pozwie można jako pozwanego wskazać też samego pośrednika, jednakże ten może wskazać na swoją polisę i wówczas obowiązkowo udział w sprawie bierze również zakład ubezpieczeń, który wypłaca odszkodowanie.
Przed decyzją o dochodzeniu roszczeń od zakładu ubezpieczeń z polisy OC pośrednika bardzo ważne jest przeczytanie samej polisy oraz ogólnych warunków umowy ubezpieczenia, dostępnych na stronach internetowych zakładów ubezpieczeń. Zakład Ubezpieczeń może bowiem wprost ograniczać swoją odpowiedzialność za szkody związane z wykonywaniem czynności pośrednictwa. W związku z tym, jeśli pośrednik spowoduje szkodę w wyniku czynności innych niż związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, na przykład na skutek przestępstwa, wówczas roszczenia należy kierować bezpośrednio do niego. Przypozwanie w takiej sytuacji również zakładu ubezpieczeń naraża powoda na oddalenie powództwa co do zakładu ubezpieczeń i obciążeniu go w tym zakresie kosztami sądowymi.
Wybór odpowiedniej drogi postępowania związanej z dochodzeniem roszczeń od pośrednika nieruchomości z pewnością wymagać będzie dogłębnej analizy stanu faktycznego, posiadanych przeciwko pośrednikowi dowodów oraz potencjalnych korzyści, jakie będzie można w ten sposób uzyskać. Dokonując wyboru pośrednika warto, więc kierować się doświadczeniem i jego ugruntowaną pozycją na rynku. Takie podejście pozwoli zabezpieczyć, a na pewno zminimalizować ryzyko szkody.
Arkadiusz Węsierski
Aplikant Radcowski
Photo by Maria Ziegler on Unsplash
