Problemy w spłacie zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej są coraz bardziej powszechne, a z roku na rok więcej osób zajmujących lokale administrowane przez spółdzielnie mieszkaniowe jest zadłużonych. Niestety sytuacja ekonomiczna właścicieli mieszkań, lokatorów oraz osób korzystających ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niewątpliwie przekłada się na stopień realizowania zobowiązań wynikających z zawartych ze spółdzielnią mieszkaniową umów. Obecna sytuacja w naszym regionie nie napawa optymizmem także w kontekście prognoz na wywiązywanie się z zawartych zobowiązań finansowych w przyszłości, a ubożejące społeczeństwo będzie zmagać się z coraz częściej pojawiającymi się problemami w spłacie należności związanych z kosztami gospodarstwa domowego - w tym także wierzytelności przysługujących spółdzielniom mieszkaniowym.
Co zrobić, gdy dłużnik nie rozlicza się ze spółdzielnią mieszkaniową?
Mimo, że spółdzielnie mieszkaniowe dysponują szerokim wachlarzem środków prawnych pozwalających na dochodzenie przysługujących im należności, ich stosowanie w praktyce, a w końcu faktyczne uzyskanie wierzytelności, często wymagać będzie rozeznania, biegłości w obowiązujących przepisach, jak również znajomości mechanizmów pozwalających na optymalizację procesu odzyskania przysługujących środków finansowych. Z drugiej jednak strony zdarza się, że właściciel mieszkania, lokator, jak również członek spółdzielni nie są zainteresowani uregulowaniem długów mieszkaniowych, przy czym dysponując konkretną wiedzą i wyczuciem, są w stanie znacząco utrudnić lub odwlec w czasie spełnienie ciążących na nich obowiązków. W przypadku wątpliwości warto więc skorzystać z usług specjalisty, zajmującego się obsługą prawną spółdzielni mieszkaniowych.
Jakie kroki powinna podjąć spółdzielnia mieszkaniowa by uzyskać przysługujące jej należności?
W sytuacji nieuregulowania zobowiązań przez członka spółdzielni mieszkaniowej, słusznie jest zacząć od skierowania wezwania do zapłaty, wyznaczając w ten sposób dłużnikowi dodatkowy termin do zaspokojenia wierzytelności pod rygorem skierowania sprawy na tory postępowania sądowego. Rozwiązanie takie uzasadnione jest z kilku powodów. Niejednokrotnie wewnętrzne ustalenia wspólnie prowadzących gospodarstwo domowe zakładają szczególne warunki regulowania zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej, co stwarzać może pole do nieporozumień. Zdarza się więc, że niewywiązanie się z obowiązku uregulowania czynszu w terminie nie było zamierzone, a w następstwie otrzymania wezwania do zapłaty obowiązek ten zostaje bezzwłocznie spełniony. Ponadto, kierując pismo wzywające do zapłaty wierzyciel ma możliwość zaproponować inne niż pierwotne warunki spłaty powstałego długu, ale i przedstawić dłużnikowi konsekwencje nieuregulowania zobowiązania w terminie, co niejednokrotnie okazuje się być wystarczającym. Warto jest w ten sposób zwrócić uwagę dłużnika na to, że spółdzielnia mieszkaniowa nie pozostaje bierna w obliczu pozbawiania jej przysługujących środków, a pierwsze dolegliwości związane z nieuregulowaniem czynszu w terminie już powstały - chociażby w zakresie odsetek, które należą się spółdzielni mieszkaniowej za każdy dzień opóźnienia w spłacie czynszu. Dłużnik powinien być świadomym, że nieuregulowanie przez niego zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej skutkować może wpisem do Biura Informacji Gospodarczej, czego konsekwencją będą m.in. problemy w uzyskaniu kredytu lub pożyczki w przyszłości, kosztownym postępowaniem sądowym, a w końcu wszelkimi dolegliwościami związanymi z postępowaniem egzekucyjnym, jak chociażby licytacją nieruchomości oraz eksmisją. Wezwanie do zapłaty pozostaje istotnym również w sytuacji, gdy pozostanie ono przez dłużnika zlekceważone - wywiera skutki prawne, które istotne są także z perspektywy ewentualnego postępowania sądowego, poprzez umożliwienie spółdzielni wykazania, że dążyła do polubownego rozwiązania sporu. Jeśli mimo wezwania dłużnika do zapłaty nie ureguluje on zadłużenia, spółdzielnia mieszkaniowa powinna przemyśleć skierowanie powództwa o zapłatę do właściwego sądu. Trzeba być jednak świadomym, że pozew o zapłatę dla swojej skuteczności podporządkowany być musi rygorystycznym wymogom formalnym i merytorycznym, a jego przygotowanie każdorazowo wymaga szczegółowej analizy sprawy w pełnym zakresie. Co więcej, dla uzyskaniu korzystnego orzeczenia sądu, które nadawać się będzie do skutecznego prowadzenia postępowania egzekucyjnego, konieczna jest szeroka znajomość prawa materialnego, jak również procesowego, zatem na tym etapie obsługa sprawy przez specjalistę prawa spółdzielczego często okazuje się niezbędna.
Co z lokalem, który zajmowany jest przez uporczywego dłużnika spółdzielni mieszkaniowej?
Jeśli uporczywy członek spółdzielni mieszkaniowej nie reguluje obowiązku spłaty należności czynszowej, a egzekucja z jego majątku nie okazuje się skuteczna, spółdzielnia mieszkaniowa może zostać postawiona w konieczności, by przeprowadzić licytację zajmowanego lokalu, w wyniku której lokal zostanie sprzedany za obniżoną cenę i zmieni swojego właściciela. Skutkiem powyższego będzie uzyskanie przez spółdzielnię mieszkaniową środków, które jej przysługują, natomiast nieuczciwy członek spółdzielni będzie musiał liczyć się z rychłą eksmisją.
Nie warto zwlekać.
W praktyce odzyskanie należności od zadłużonego członka spółdzielni mieszkaniowej wymaga specjalistycznej wiedzy, umiejętnej pracy i pewnych nakładów finansowych. Przy braku doświadczenia w obsłudze prawnej spółdzielni mieszkaniowych, zdarzać się może, że powództwo nie pozwoli uzyskać oczekiwanego rozstrzygnięcia sprawy, albo uzyskanie - na pozór - satysfakcjonującego orzeczenia sądu nie doprowadzi do zrealizowania jego założeń - całość procesu może okazać się przedsięwzięciem długotrwałym, a ostatecznie nawet nieskutecznym z perspektywy postępowania egzekucyjnego, które przecież polegać ma na bezpośrednim egzekwowaniu roszczenia majątkowego stwierdzonego tytułem wykonawczym. Trzeba pamiętać także o fakcie, iż roztropny i biegły w uchylaniu się od zaspokajania zobowiązań dłużnik może skutecznie unikać spłaty długów - on również dysponuje środkami prawnymi, które mogą znacząco utrudnić wierzycielowi uzyskanie środków należnych spółdzielni mieszkaniowej, a przy tym zajmować będzie lokal spółdzielni mieszkaniowej - stąd też uzyskanie fachowej obsługi prawnej staje się kluczowym elementem. Kancelaria Jedliński, Bierecki i Wspólnicy oferuje specjalistyczną pomoc prawną na każdym poziomie problematyki prawnej związanej z prawem spółdzielczym - tak na poziomie doraźnym, jak przez udzielanie porad prawnych, sporządzania opinii prawnych, a także przez kompleksową obsługę prawną spółdzielni mieszkaniowych. Obsługa prawna spółdzielni jest jedną z naszych specjalizacji, zatem zapraszamy do kontaktu również w związanych z nią sprawach.
Rafał Żurowski
Aplikant radcowski
Photo by Adrien Olichon on Unsplash
